Будет ли эконом экономнее?

О строительстве, недвижимости, ценах на него мы решили поговорить с одним из основных застройщиков в Новочебоксарске — генеральным директором Ипотечной корпорации Чувашской Республики Дмитрием Крюковым.
— Дмитрий, возможно ли прогнозировать цены на недвижимость?
— Для рыночной экономики характерно волнообразное развитие. Известный инвестор Уоррен Баффет сказал: “Все циклично: рынок растет, а потом снижается, чтобы скорректировать себя самого. И потом он обязательно опять идет вверх”. Я полностью согласен с этим высказыванием. Россия в конце прошлого века вступила на рыночные рельсы, и теперь она участник общемировых процессов. Очевидно, что не только глобальные экономические катаклизмы влияют на спрос и предложение (в том числе и в сфере недвижимости), но и мелкие локальные аспекты. Например, цикличность появления денег в регионе. К примеру, вахтовые и сезонные работники. Они уезжают, а потом возвращаются полные денег, которые не просто хотят потратить, а вложить. Во что вкладывать? Банковские депозиты не приносят достойных денег, ценные бумаги тоже. Остается недвижимость. Люди делают инвестиции в квартиры либо расширяют собственную жилплощадь.
Почему мы наблюдаем резкий рост цен на квартиры в конце октября — начале ноября этого года? Потому что однокомнатные квартиры по привычной цене, готовые к сдаче или сданные, практически отсутствуют на рынке Новочебоксарска. В Чебоксарах среднегабаритные квартиры присутствуют, но незначительно и по цене, непривычной для покупателя. Есть еще 1-комнатные квартиры от 45 кв. м и выше. Только человек, даже приехавший с золотых приисков, при наличии средств покупать 1-комн. квартиру за 2,5 млн. рублей вряд ли решится. Он будет бегать в поисках гостинки, которая, по его мнению, меньше площадью, но их можно купить две! А продавец рассуждает наоборот: чем меньше площадь, тем выше цена квадратного метра. Отсюда два вывода: первый — квартиру надо было покупать летом и по ипотеке, когда не было вброса денег. Второй — сегодня еще сохраняется адекватная цена на 2-комнатные квартиры. Но вводимых домов немного, так что к весне ситуация обострится.
— Но ведь именно ипотека увеличивает количество потенциальных покупателей, а это провоцирует рост цен.
— Ипотеку часто обвиняют в раскручивании цен, но, на мой взгляд, только она способна сглаживать сезонные и кризисные колебания, потому что люди, осознавшие, что они могут позволить себе квартиру, не ждут, идут и берут ипотеку, пусть иногда даже ценой больших финансовых усилий. Они осознают, что платят за собственную квартиру, а не “дяде Васе”, у которого взяли квартиру внаем.
Весной была идеальная ситуация для покупки недвижимости эконом-класса: проценты по ипотеке и цены были максимально низкими при наличии предложения. Сейчас предложение скудеет. Когда строители почувствуют, что за квартирами гоняются, они начнут поднимать цены. Как только будет первый существенный скачок цен вверх, начнется неудержимая паника на рынке. Покупатель видит, что квартиры, которую он смотрел вчера и на всякий случай пошел смотреть еще две-три, сегодня уже нет. Более того, пока осознал ситуацию, не стало и этих двух-трех. Поверьте, теперь принимать решение о покупке он будет не в течение недели, как планировал, а в течение часа. Это наблюдалось три года назад. В Подмосковье на конференции по ипотеке московские риэлторы рассказывали удивительные вещи: на одну квартиру приходилось до 50 покупателей, из которых половина сразу с наличными. Это откидывало ипотечников в ранг второсортных людей. Они обижались: ну как же так — мы оформили договоры, а квартиру нигде купить не можем?
— Органы власти должны были это предвидеть?
— Кто может спрогнозировать такую ситуацию? Администрация Новочебоксарска? Вряд ли… Ветераны, молодые семьи Шумерли, Канаша и, что важно, Чебоксар вдруг стали переезжать жить в Новочебоксарск именно тогда, когда Ипотечная корпорация установила интересные цены на квартиры в “Венгерском квартале”. Надо отдать должное администрации и жителям Новочебоксарска, которые создали положительный имидж городу как чистому, культурному, благо­устроенному. Люди сюда потянулись. Уверен, новочебоксарцы стремились сделать свой город привлекательным, но именно это и вымыло часть квартир с его рынка.
— Значит, эконом экономнее уже не будет?
— В сегменте эконом-класса цены будут расти. В первую очередь это касается новостроек, поскольку с 1 января изменится налоговая обстановка в России. Я уже говорил, что недорогих предложений, особенно однокомнатных квартир в новых домах, практически нет. Снижение предложения спровоцирует дальнейший рост цен, особенно если учесть, что на рынок вы­шли интересные ипотечные продукты. Например, у нас в ОАО “Ипотечная корпорация Чувашской Республики” теперь можно оформить кредит с низким процентом, предварительное решение можно получить за 15 минут, во время кризиса такое было невозможно! Сейчас у нас есть отдельная программа кредитования строящегося жилья, она так и называется — “Новостройка“.
— Так значит, кредит надо брать сейчас?
— Объективно: сейчас уникальное время с точки зрения ценовых характеристик ипотечной сделки — приемлемый уровень цен на недвижимость и низкие процентные ставки. Субъективно: кредит — это ответственное решение лично каждого, ведь семья должна увидеть перспективу стабильности доходов хотя бы на ближайшие 5-7 лет.

Ольга Иванова.