Как распорядиться квартирой

У меня есть двухкомнатная квартира, а родственники проживают далеко. Я часто болею. Не знаю, как распорядиться недвижимостью: либо обменять на однокомнатную, либо найти человека, который ухаживал бы за мной. Только не ведаю, какой договор при этом лучше составить — сейчас столько мошенников. Посоветуйте, пожалуйста, как мне поступить.
Маргарита Васильевна.

Отвечает начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Татьяна ВАСИЛЬЕВА.
Основные злоупотребления в сфере недвижимости связаны с жилыми помещениями, поскольку сегодня 75 проц. регистрационных действий приходится именно на жилье. Сделки оспариваются по самым разным основаниям. Приведу пример. Он насторожит людей и научит быть осмотрительными.
В регслужбу представили пакет документов для регистрации перехода права на гараж по договору купли-продажи. Сделка осуществлялась по нотариальной доверенности. У регистратора не было оснований сомневаться в ее действительности, поэтому через месяц новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее его право на гараж. Однако спустя время обнаружилось, что на момент регистрации объекта доверенность уже потеряла свою силу ввиду смерти лица, выдавшего ее. Доверенное лицо оказалось не таким уж и доверенным и воспользовалось ситуацией. Теперь наследники оспаривают договор, и, если сделка будет признана недействительной, встанет вопрос: кто будет возвращать деньги покупателям? Так что переговоры лучше вести с самим собственником и обговаривать условия сделки. Если без посредников, в том числе действующих по нотариальной доверенности, не обойтись, то обязательно обращайте внимание на дату составления доверенности. Сомнения должны возникнуть, если она выдана давно либо представителем является постороннее лицо — непрофессиональный участник рынка недвижимости.
И желательно убедиться в дееспособности собственника. Если появились сомнения в его психическом здоровье, в адекватности поведения, если человек злоупотребляет спиртным, то лучше не рисковать. Если же понадеялись на авось, то будьте готовы, что сам продавец или его родственники могут оспорить сделку в суде. Основание — продавец не осознавал значение своих действий, был невменяем. Не всегда, но достаточно часто это удается доказать.
Хочу также призвать пожилых быть более осмотрительными. К сожалению, порой их доверчивость поворачивается против них. Злоумышленники начинают ухаживать за людьми преклонного возраста, обещают им райские кущи, а потом, получив долгожданную доверенность, например, на приватизацию квартиры и ее дальнейшую продажу, выставляют за дверь бывших подопечных. Хорошо, если старикам взамен предоставят другое жилье. Поэтому заключайте договоры пожизненного содержания с иждивением, а не дарения и купли-продажи, поскольку такой договор при необходимости (если другая сторона не выполняет свои обязательства) можно расторгнуть.
Специалистам Управления приходилось участвовать в делах, когда граждане в судебном порядке добивались расторжения сделок по приобретению квартиры. Причины разные. Например, не устраивало состояние жилья. При первичном осмотре покупатели не заметили трещин в стене за мебелью и коврами или прогнивший пол под паласом и спокойно подписали договор, одним из пунктов которого было: “претензий по состоянию квартиры не имею”.
Въехав в пустое помещение, обнаруживают все изъяны. Порой покупатели вообще не удосуживались хотя бы мельком взглянуть на будущую недвижимость. При этом они, не задумываясь о последствиях, подписывали договор купли-продажи.
Другие оспаривают сделки в связи с несвоевременным или неполным расчетом одной из сторон. Часто граждане подписывают документы, где обозначено, что оплата произведена полностью, а на самом деле только часть денег была передана продавцу. Покупатели клятвенно обещают оставшуюся сумму заплатить в ближайшие дни, а те, полагаясь на “честное слово”, подписывают документы.
В компетенцию сотрудников Управления не входит проверка расчетов между лицами, оформляющими сделку. Для нас главное, чтобы договор был подписан двумя сторонами. Предполагается, что, если договор подписан, значит, он согласован по всем пунктам, поэтому в нем лучше отражать все нюансы сделки. Так вы не только обезопасите себя, но и увеличите свои шансы выиграть судебную тяжбу, если она все же возникнет.