Прошлое оставило нам наследие в виде недооформленных земельных участков и построек на них. Возникло юридическое несоответствие между фактическим владением землей, строениями различного назначения и невозможностью зарегистрировать свои права в установленном законом порядке, что повлекло за собой невозможность распорядиться своим имуществом по собственному усмотрению.
Действовавшее ранее законодательство не позволяло закрепить право собственности на земельный участок за конкретным лицом, а устанавливало лишь право пользования без наследования.
Принятый в 1990 году Закон “О собственности в РСФСР” вроде бы разрешил российским гражданам иметь в собственности земельные участки, однако вплоть до 2006-го это представляло определенную сложность: владеть не означало распоряжаться. Проблемы законного распоряжения, скажем, садовым земельным участком влекли некоторые трудности в закреплении данного участка за новым собственником. Принятый в 2006 году Федеральный закон № 93 ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” внес значительные изменения в порядок оформления земельных участков и построек, облегчив участь законопослушных сограждан. До недавнего времени в соответствии со статьями 20 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации можно было бесплатно приватизировать только один земельный участок, однако Федеральный закон № 93-ФЗ отменил положение однократности такого права.
Желание жить на природе, вдали от городской суеты привело граждан к необходимости оформления своих прав на земельные участки. Зачастую это выливается в судебные тяжбы.
В Московский районный суд Чебоксар с заявлениями о признании права собственности на используемые земли обратились граждане, члены садоводческого некоммерческого товарищества “Сосновка”, которые купили их у предыдущих владельцев, просто уплатив деньги.
Постановлением Чебоксарской городской администрации в 1994 году за садоводческим товариществом “Сосновка” были закреплены земли общего пользования, а за его членами — наделы под индивидуальные садовые участки общей площадью 490200 квадратных метров для производства сельскохозяйственной продукции в собственность с оформлением и выдачей государственного акта на землепользование. Многие члены данного садоводческого товарищества впоследствии продали свои участки с находящимися на них садовыми домиками. При этом договоры купли-продажи в письменной форме не оформляли, их не регистрировали, а новым членам просто выдавали членские книжки. Решением общего собрания из членов садоводческого товарищества “Сосновка” были исключены собственники, отказавшиеся от своих прав на земельные участки. Этот список был утвержден распоряжением главы администрации Чебоксар от 25 декабря 2001 года. Этим же документом у них были изъяты земельные участки.
Истцы представили суду членские книжки с отметками об их выдаче, протоколы общего собрания, которыми оформлялось принятие в члены садоводческого товарищества, документы об уплате вступительного взноса. И суд пришел к выводу, что предыдущие собственники добровольно отказались от предоставленных им земельных наделов, между продавцами и покупателями договоры купли-продажи исполнены. Таким образом, исковые требования новых владельцев были удовлетворены.
Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, достаточно распространены. Они затрагивают главным образом интересы тех людей, которые начали пользоваться земельными участками задолго до принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 года: он предусматривал выдачу государственных актов, удостоверяющих право на земельные наделы. Только право собственности дает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды.
Отказ в приватизации часто обосновывают отсутствием у гражданина субъективного права на передачу в собственность земельного участка. При таком отказе гражданин имеет право обратиться в суд за защитой своих прав. Вот еще один пример из судебной практики: право на жилой дом не было оформлено, поэтому возникли проблемы при оформлении не только дома, но и земельного участка.
Клавдия Ивановна с мужем Сергеем Петровичем в 1949 году приобрела у Агафьи Степановны возведенный на фундамент сруб, расположенный в Сосновке на земельном участке площадью 600 квадратных метров. Агафье Степановне земля была предоставлена в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома. Сергей Петрович и Агафья Степановна составили письменный договор купли-продажи сруба, однако его у нотариуса или в органах БТИ не зарегистрировали. Агафья Степановна отдала свои документы на земельный участок Сергею Петровичу и уехала в другое место жительства. Клавдия Ивановна и ее муж достроили дом, поставили на технический учет, получили домовую книгу, зарегистрировались в нем.
Так и жили, не думая оформлять ни дом, ни земельный участок. Когда муж умер, открылось наследство. Но нотариус отказал в выдаче свидетельства в связи с тем, что Сергеем Петровичем при жизни не было зарегистрировано недвижимое имущество в виде жилого дома, расположенного на земельном участке. Пришлось Клавдии Ивановне обратиться в суд. Процесс длится уже почти год.
Все могло бы быть гораздо проще, если бы они зарегистрировали надлежащим образом договор купли-продажи.
Татьяна Антонова, специалист-эксперт Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Чувашской Республике.