Купил участок — оформляй право

Прошлое оставило нам наследие в виде недооформленных земельных участков и по­строек на них. Возникло юридическое несоответствие между фактическим владением землей, строениями различного назначения и невозможностью зарегистриро­вать свои права в установленном законом порядке, что повлекло за собой не­возможность распорядиться своим имуществом по собственному усмотрению.

Действовавшее ранее законодательство не позволяло закрепить право собственности на земельный участок за конкретным лицом, а устанавливало лишь право пользования без наследования.
Принятый в 1990 году Закон “О собственности в РСФСР” вроде бы раз­решил российским гражданам иметь в собственности земельные участ­ки, однако вплоть до 2006-го это представляло определенную сложность: владеть не означало распоряжаться. Проблемы законного распоряжения, скажем, садо­вым земельным участком влекли некоторые трудности в закреплении данного участка за новым собственником. Принятый в 2006 году Федеральный закон № 93 ФЗ “О внесении из­менений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты не­движимого имущества” внес значительные изменения в поря­док оформления земельных участков и построек, облегчив участь законопос­лушных сограждан. До недавнего времени в соответствии со статьями 20 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации можно было бесплатно приватизировать толь­ко один земельный участок, однако Федеральный закон № 93-ФЗ отменил положение однократности такого права.
 Желание жить на природе, вдали от городской суеты привело граждан к необходимости оформления своих прав на земельные участки. Зачастую это выливается в судебные тяжбы.
В Московский районный суд Чебоксар с заявлениями о признании права собственности на используемые земли обратились граждане, члены садоводческого некоммерческого това­рищества “Сосновка”, которые купили их у предыдущих владельцев, просто уплатив деньги.
Постановлением Чебоксарской городской администрации в 1994 году за садоводческим товариществом “Сосновка” были закреплены земли общего пользования, а за его членами — наделы под индивидуальные садовые участки общей пло­щадью 490200 квадратных метров для производства сельскохозяйственной продукции в соб­ственность с оформлением и выдачей государ­ственного акта на землепользование. Многие члены данного садоводческого товарищества впо­следствии продали свои участки с находящимися на них садовыми домиками. При этом договоры купли-продажи в письменной форме не оформляли, их не регистриро­вали, а новым членам просто выдавали членские книжки. Решением общего собрания из чле­нов садоводческого товарищества “Сосновка” были исключены собственники, отказавшиеся от своих прав на земельные участки. Этот список был утвержден распоряжением главы администрации Чебок­сар от 25 декабря 2001 года. Этим же документом у них были изъяты земельные участки.
Истцы представили суду членские книжки с отметками об их выдаче, протоколы общего собрания, которыми оформлялось принятие в члены садоводческого товарищества, документы об уплате вступительного взноса. И суд пришел к выводу, что предыдущие собственники добровольно отказались от предоставленных им земельных наделов, между продавцами и поку­пателями договоры купли-продажи исполнены. Таким образом, исковые требования новых владельцев были удовлетворены.
 Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, пра­вомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить докумен­тально, достаточно распространены. Они затрагивают главным образом интересы тех людей, которые начали пользоваться земельными участками за­долго до принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 года: он предусмат­ривал выдачу государственных актов, удостоверяющих право на земельные наделы. Только право собственности дает воз­можность владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нару­шающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды.
Отказ в приватизации часто обосновывают отсутствием у гражданина субъективного права на передачу в собственность земельного участка. При таком отказе гражданин имеет право обратиться в суд за защитой своих прав. Вот еще один пример из судебной практики: право на жилой дом не было оформлено, поэтому возникли проблемы при оформлении не только дома, но и земельного участка.
Клавдия Ивановна с мужем Сергеем Петровичем в 1949 году приобрела у Агафьи Степановны возведенный на фундамент сруб, расположенный в Сосновке на земельном участке площадью 600 квадратных метров. Агафье Степановне земля была предоставлена в бессрочное пользование под строительст­во индивидуального жилого дома. Сергей Петрович и Агафья Степановна со­ставили письменный договор купли-продажи сруба, однако его у нотариу­са или в органах БТИ не зарегистрировали. Агафья Степановна отдала свои до­кументы на земельный участок Сергею Петровичу и уехала в другое место жительства. Клавдия Ивановна и ее муж достроили дом, поставили на технический учет, получили домовую книгу, зарегистрировались в нем.
Так и жили, не думая оформлять ни дом, ни земельный участок. Когда муж умер, открылось наследство. Но нотариус отказал в выдаче свидетельства в связи с тем, что Сергеем Петровичем при жизни не было зарегистрировано недвижимое имущество в виде жилого дома, расположенного на земельном участке. Пришлось Клавдии Ивановне обратиться в суд. Процесс длится уже почти год.
Все могло бы быть гораздо проще, если бы  они зарегистрировали надлежащим образом договор купли-продажи.
Татьяна Антонова, специалист-эксперт Управления Феде­рального агентства кадастра объектов не­движимости по Чувашской Республике.