Чтоб не оказаться у разбитого корыта

Право на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. Но для его регистрации нужны документы, подтверждающие, что имущество принадлежит именно данному человеку. Вступившие в законную силу судебные акты наряду со сделками, распорядительными актами уполномоченных органов тоже могут являться основанием возникновения и регистрации прав. Что еще следует знать людям при оформлении сделок с недвижимостью, оспаривании прав? Подробнее в беседе с заместителем начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы Татьяной ЗАХАРОВОЙ.

— Споры о недвижимом имуществе возникают нередко и разрешаются, как правило, в суде. Какова тут роль регистрирующего органа?
— Некоторые граждане и адвокаты ошибочно полагают, что если решение суда требуется для регистрации права, то ответчиком должен быть регистрирующий орган. Это не так. Регслужба не оспаривает ничьих прав, не обладает спорным объектом, и суды отказывают в иске к ненадлежащему ответчику.
Ответчиком должен выступать тот, кто может претендовать на спорный объект недвижимости (наследники, пользователи имущества). Если таковых нет, то, полагаю, следует привлечь орган местного самоуправления, ведь при отсутствии собственника имущества оно признается бесхозяйным, и орган местного самоуправления может претендовать на признание права муниципальной собственности.
Нередко встречаются иски о признании права собственности на недвижимость с требованием обязать регслужбу зарегистрировать право соб­ственности на него и выдать свидетельство о государственной регистрации права. В предъявлении дополнительных требований нет надобности, поскольку регистрирующий орган не нарушал интересы истца на регистрацию его права. Более того, судебное решение о признании права гражданина на недвижимость и так будет являться основанием для его государственной регистрации. Кроме того, регистрация прав носит заявительный характер: без обращения к нам правообладателя с заявлением и без представления необходимых документов, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного акта, не может быть право зарегистрировано и выдано свидетельство. Приведу пример.
Григорий Смирнов 20 лет пользовался гаражом, но официально оформленных документов у него не оказалось. Он был вынужден доказывать свое право в суде, который принял решение в его пользу. В регслужбу Смирнов не пошел, по­считав, что решения суда будет достаточно. Проб­лемы возникли после его смерти: наследникам снова пришлось обращаться в суд, чтобы включить гараж в наследственную массу.
— Как правильно поступить в том случае, если придется оспорить уже зарегистрированное право?
— Хотя право у гражданина возникает с момента регистрации, но приобретается оно в силу иных юридических фактов (по сделке, наслед­ству, в порядке приватизации). Если вы намерены оспорить чье-то зарегистрированное право, именно лицо, чье право вы оспариваете, должно выступать ответчиком.
Что касается регистрирующего органа, то к участию в таких спорах он может привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. В этом заинтересованы и суды, и граждане, добивающиеся установления права собственности. Обычно мнение специалистов регслужбы позволяет скорректировать требования заявителей, что значительно ускоряет судебный процесс и дает возможность избежать затруднений при исполнении решений суда, как случилось с супругами Ласточкиными.
До официальной регистрации брака они купили дом, оформив право собственности на мужа. После развода жена подала в суд о признании дома совместно нажитым имуществом. Суд удовлетворил ее требования и разделил дом между супругами. К участию в данном гражданском деле Управление не привлекали. Татьяна Ласточкина решила повременить с регистрацией своего права на долю в доме, посчитав, что теперь бывший супруг никаких мер не предпримет. Тем временем мужчина смог продать дом, ведь согласно сведениям в регслужбе имущество является его единоличной собственностью. Когда бывшая жена обратилась в Управление регслужбы за регистрацией своей доли, решение суда о признании этой доли в жилом помещении было уже не исполнимо. Ласточкиной пришлось оспаривать в суде право уже нового владельца жилья.
Наиболее очевидная ошибка, допускаемая истцами, — предъявление требования о признании недействительной государственной регистрации права или свидетельства о регистрации, записи в реестре. Такие споры с правовой точки зрения бессмысленны. Признание свидетель­ства о регистрации права недействительным не влечет прекращения права. Юридическое значение имеют лишь производимые в реестре записи о регистрации. Прекращение действия записи в едином государственном реестре прав (ЕГРП) также ничего не даст, по­скольку поводом для этого служат правоустанавливающие документы. Даже при удовлетворении требований основания, по которым зарегистрировано имущество, останутся неоспоренными, значит, юридически действительными. То есть оспорить можно только право — не регистрацию и не свидетельство о ней или запись в ЕГРП. Надо предъявлять иски или о признании права собственности, или о признании недействительными правоустанавливающих документов, послуживших основанием проведения регистрации.
— Суд признал сделку недействительной. Имущество возвращается прежнему хозяину?
— Не все так просто. По общему правилу стороны обязаны вернуть друг другу все имущество, полученное по сделке. Документом, подтверждающим исполнение данного требования, служит передаточный акт, который наряду с решением суда о признании сделки недей­ствительной может стать основанием прекращения в реестре записи о регистрации права приобретателя и внесении записи о праве первоначального собственника. Но, как правило, в связи с конфликтом сторон это условие невыполнимо.
Если сторонами в суде не поднят вопрос о применении последствий недействительной сделки и в решении суда о признании договора недействительным не указано, подлежит ли имущество возврату в собственность бывшего владельца, регистрационная служба на основании такого решения не вправе прекратить запись о праве собственности приобретателя и зарегистрировать право лица, в интересах которого сделка признана недействительной. В связи с чем заинтересованной стороне приходится снова обращаться в суд с иском о применении последствий недействительной сделки.

Алина Ронова.