ТСЖ: панацея или лишнее звено?

Расскажите, пожалуйста, о ТСЖ, его плюсах и минусах.
Товарищество соб­ственников жилья — один из способов управ­ления многоквартирным домом. О преимуществах и недостатках этой формы управления рассказывает главный специалист-эксперт администрации Новочебоксарска Вера КУЗЬМИНА.
Новый Жилищный кодекс РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом (их три). Но большинство граждан не желают заниматься организационными моментами: выбрать одну из форм управления. В этом случае местные власти сами выбирают для дома управляющую организацию: смею предположить, что в 99 процентах случаев из ста ваш дом останется на попечении у прежнего УК. Хорошо, если эта организация вас устраивает, но если все из рук вон плохо, то, будьте уверены, так все и останется.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально соз­данные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории. Управление с помощью ТСЖ является перспективным направлением реформы ЖКХ, однако выбирают данный способ управления недостаточно активно. Одна из причин — отсут­ствие у населения информации о нем и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. К тому же большинство граждан не готовы взять на себя ответственность за управление собственным жильем. Поэтому только 15 процентов жилого фонда Новочебоксарска охвачено ТСЖ, то есть всего их 67. Они управляют 72 многоквартирными домами. Кстати, первые ТСЖ были организованы в 90-х годах прошлого века, ну а по­следние в 2009-м. В основном они создаются в строящихся домах, в которых нет еще проблем с капитальным ремонтом, живет более платежеспособное население, содержание дома обходится дешевле, чем в многоквартирных домах, по­строенных в прошлом веке.

Плюсы
Собственники могут заработать на своей собственности, сдавая ее в аренду, размещая на ее территории прибыльные виды деятельности. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
— обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;
— строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;
— сдача в аренду, внаем части общего имущества.
Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать в аренду. Это могут быть подвалы, верх­ние технические этажи — тут ТСЖ вправе проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома, например, на фасаде размещать рекламные плакаты, а собранные день­ги потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.
ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Кому-то хочется меньше платить, и он готов чинить сантехнику самостоятельно, кто-то, напротив, желает, чтобы все быстро и качественно делали коммунальные службы, и потому готов платить больше. Да и вопрос безопасности на первом плане. Любому здравомыслящему человеку ясно: никто так не заинтересован в благополучном состоянии жилого дома, как сами жильцы. Лишь хозяйский присмотр может гарантировать отлаженную работу всех коммуникаций и их своевременный ремонт и замену, а также ухоженное состояние подъездов и лестничных площадок.

Минусы
В соответствии с Жилищным кодексом РФ число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50 процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если большин­ство собственников дома желает создать ТСЖ, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
Более высокие платежи. Пожалуй, это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. И дело здесь даже не в том, что в товарище­ствах плата за коммунальные услуги выше. Нет! Обязательные платежи точно такие же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо уплачивать член­ские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно содержать органы управления, бухгалтера, юриста и других сотрудников. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества: согласно Жилищному кодексу РФ собственники несут бремя расходов на содержание и капитальный ремонт общедомового имущества.
Для решения многих вопросов необходимо провести со­брание членов ТСЖ. Сделать это бывает сложно: кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарище­ства собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от рассматриваемых вопросов.

Каков итог?
При ТСЖ собственники вступают в долевое владение домом. Это означает, что решение всех во­просов, связанных с содержанием дома, берут на себя владельцы квартир. Основные вопросы, например, утверждение годового бюджета, уст­ановление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества — рассматриваются на общем собрании, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением проблем занимаются выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения соб­ственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома.
Если при создании ТСЖ соб­ственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе
управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять ее.
От ведущей полосы Галины Мироновой. Создать ТСЖ, остаться в управляющей компании или вообще наплевать на все — личный выбор каждого соб­ственника. Но как бы вы к этому ни относились, результат зависит от мнения большинства: ведь способ управления выбирают голосованием.
К слову, в нашем городе почти половина товариществ собственников жилья сами не управляют многоквартирными домами. Они по­шли по легкому пути — просто стали нанимать для этого управляющие компании. Получается, товарищества соб­ственников жилья — тоже по­средники, еще одно лишнее звено в ЖКХ, существующее за счет денег собственников.