Хочу открыть кафе

Хочу открыть кафе на первом этаже жилого дома. Нашел людей, готовых продать квартиру.  Как оформить свое право на кафе?

Валерий НИКОЛАЕВ.

Отвечает исполняющая обязанности руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашии Елена Шевлягина.
Первые этажи многоквартирных домов, расположенных в центре города, нередко преобразуются в кафе, парикмахерские, магазины. Их хозяева сразу начинают менять интерьер. И зачастую забывают о важной и первоочередной процедуре – все работы по изменению внутреннего и внешнего облика помещения, а также его назначение нужно закрепить юридически. Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в марте прошлого года, уделил таким преобразованиям достаточное внимание. Однако применять его в данном случае следует с учетом законодательства о градостроительной деятельности.
Для начала следует зарегистрировать в УФРС по ЧР право собственности на приобретенную квартиру. В связи с тем, что жилое помещение по закону предназначено исключительно для проживания граждан, потребуется получить в органе местного самоуправления документ о переводе жилого помещения в нежилое. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Для преобразования квартиры в кафе необходим отдельный вход, поэтому перепланировки и переустройства помещения не избежать. Проведение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, она формируется в органе местного самоуправления.
Нельзя забывать, что в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) вы все еще являетесь собственником квартиры, а не кафе. Для изменения в нем характеристик помещения необходимо  предоставить в УФРС  технический паспорт на нежилое помещение и документы, подтверждающие перевод, переустройство и (или) перепланировку.  Законодательство не обязывает собственников сообщать в регслужбу о подобных переменах и изменениях в техпаспорте. Но не стоит забывать о том, что если владелец решит продать его, заложить, сдать в аренду, то в любом случае до совершения сделки надо внести изменения в реестр.
Для открытия кафе вам может потребоваться и более сложная процедура — реконструкция помещения. Правомерность ее проведения подтверждается такими документами, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции — их выдает орган местного самоуправления.
Выступить с инициативой перепланировки, реконструкции может только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Исчерпывающий перечень документов, предоставляемых в органы местного самоуправления для согласования перевода или перепланировки помещения, содержится в статьях 23 и 26 Жилищного кодекса РФ, а для выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию — в статьях 51, 55 Градостроительного кодекса РФ.
Хотелось бы отметить, что основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав также является решение суда. В соответствии с новым ЖК самовольно переустроенное или перепланированное жилое помещение может быть сохранено в переделанном виде только в том случае, если не нарушаются законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни  и здоровью. Отсутствие согласования о переводе помещения из одной категории в другую или отказ в нем означает самовольность и противоправность произведенных работ. А это повлечет неблагоприятные последствия, за самоуправство предусмотрена ответственность. Кроме того, на нарушителей возлагается дополнительная обязанность имущественного характера — они должны привести помещение в прежнее состояние и в разумный срок.