Как не оказаться на улице без денег и без квартиры?

rieltor_vor_24.jpg

Покупка квартиры — событие в жизни человека, к тому же недешевое. Поэтому стоит задуматься, как обез­опасить свой кошелек при ее приобретении. Безусловно, универсального рецепта на все случаи нет, однако соблюдение некоторых правил поможет избежать ошибок.

Узнай все о продавце!
Прежде чем приобрести недвижимость, обратитесь в Управление Росреестра по Чувашской Республике. Там вы получите полезную информацию, например, узнаете, дей­ствительно ли продавец является собственником квартиры. Кроме того, можно узнать, есть ли препят­ствия для совершения сделки — неоконченный судебный спор, притязания со стороны других лиц, наложенный арест, нахождение под залогом или другие ­ограничения.
По закону каждый желающий вправе получить ряд сведений о любом объекте недвижимости. Информация предоставляется в день подачи заявления. Для ее получения достаточно подать заявление, внести оплату (для граждан 200 рублей) и предъявить паспорт. Выписка из ЕГРП выдается и через портал Росреест­ра в электронном виде www.rosreestr.ru. Оплата производится через мобильный телефон, QIWI-кошелек или терминал (размер такой платы составит 150 рублей).
Следует учитывать, что ЕГРП ведется с января 1999 года. До этого времени регистрацию прав на жилые помещения осуществляло БТИ. Удостовериться, что продаваемая недвижимость принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом, можно, по­просив у него правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации.
ответят опекуны
Собственник квартиры не всегда может лично осуществлять продажу недвижимости. Так, законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, усыновители и опекуны. Представителями лиц, признанных судом недееспособными, — опекуны, чьи полномочия основаны на судебных решениях или актах о назначении таких лиц опекунами.
При покупке жилого помещения у лица, от имени которого действует законный представитель, необходимо знать, что в соответ­ствии с Гражданским кодексом РФ опекуны, усыновители и родители вправе продать квартиру подопечного только с согласия органа опеки и попечительства.
Согласие может быть дано лишь при выполнении обязательных условий. Вот пример. Тамара Петровна после смерти родителей двухлетнего Егора стала его опекуном. У Егора осталась однокомнатная квартира в Казани. Сейчас он живет в Чебоксарах в бабушкиной двухкомнатной квартире, в которой проживают еще трое. Тамара Петровна решила продать квартиру в Казани и купить здесь жилье побольше, чтобы всем было удобно. Совершить эту сделку разрешили только при условии одновременной покупки на имя Егора доли в квартире (не меньше имеющейся ранее площади). При этом до момента регистрации права собственности на долю в указанной квартире на его имя переход прав к новому собственнику осуществлен не был.
Доверенный — лицо временное
Продажа квартиры может быть осуществлена представителем собственника по доверенности — письменному уполномочию, выданному собственником недвижимого имущества. Доверенность на госрегистрацию (в том числе и регистрацию сделки) должна быть удостоверена нотариально. Поэтому при заключении договора купли-продажи стоит убедиться, что представитель дей­ствует на основании нотариально удостоверенной доверенности.
При этом обратите внимание на полномочия представителя на продажу жилого помещения, на представительство в органах государственной регистрации, срок дей­ствия доверенности (не более 3 лет). Если в доверенности срок не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи.
Поскольку отменить доверенность владелец квартиры может в любой момент или он может скоропостижно умереть, или его признают недееспособным, безвест­но отсутствующим, то работать с доверенными лицами очень рискованно. Лучше заключать договор купли-продажи именно с собственником жилья, а также взять у него расписку в получении денежных средств за квартиру.

Договор дороже денег
Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не считается заключенным договор, если в нем отсутствует хотя бы одно из условий: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже, условия о цене, перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование.
Последнее условие остается актуальным, несмотря на то, что в настоящее время переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего соб­ственника. Однако жилое помещение может быть обременено правами на пользование не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и по­стоянно проживающих с ними граждан, получателей ренты на условиях договора пожизненного содержания с иждивенцем, отказополучателей, проживающих в жилом помещении, в силу завещательного отказа. Договор должен содержать положение о том, что лица, сохраняющие права пользования отчуждаемой квартирой, отсутствуют.
Согласна ли жена?
В соответствии с Семейным кодексом РФ имуще­ство, нажитое супругами во время брака, является со­вместной соб­ственностью. Иное может быть установлено только брачным договором.
Покупатель обязан по­требовать согласие супруга продавца на отчуждение квартиры. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе в течение года со дня, когда он узнал о совершении данной сделки, требовать в судебном порядке признания таковой недействительной.
Притворная сделка
На практике встречаются случаи, когда под разными предлогами недобросовестные риэлторы или сами продавцы предлагают при покупке квартиры вместо договора купли-продажи подписать договор дарения либо указать в договоре цену, отличающуюся от той, за которую покупается это жилье. Соглашаясь на данный шаг, необходимо знать, что в таком случае совершается притворная сделка, которая в соответствии с ГК РФ является ничтожной, а значит, недействительной с момента ее совершения.
Договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регист­рации. Право соб­ственности на жилое помещение возникает у покупателя также с этого момента.