Выручат ли дольщиков эскроу-счета?

Выручат ли дольщиков эскроу-счета?

В Чувашии застройщики все активнее используют эскроу-счета. Как пояснили в Управлении Росреестра по Чувашии, всего за восемь месяцев этого года зарегистрировано 3868 договоров участия в долевом строительстве, из них 263 с применением специальных счетов. 

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в связи с новой схемой проектного финансирования не изменился. Не поменялся и перечень документов. Состав пакета документов зависит от условий приобретения недвижимости. Имеет значение, использовались ли кредитные средства, ипотека, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние. Прежним остался и срок регистрации — семь рабочих дней. 
Договоры с участием долевого строительства относятся к сложной категории дел, поэтому в Росреестре при регистрации первого договора долевого участия по объекту тщательно изучают все аспекты законности совершения сделки, проверяют, по всем ли существенным условиям договора достигнута договоренность. Также изучаются разрешительная и прое­ктная документация застройщика, наличие прав на земельный участок. В последующем для исключения регистрации нескольких договоров на одну и ту же квартиру проверяют ранее зарегистрированные и заявленные права на недвижимость. Раньше бывали случаи, когда застройщик, не расторгнув договор с прежним участником долевого участия, заключал новый договор. 
Схема долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов предполагает зачисление средств дольщиков на специальный банковский счет. По старым правилам деньги необходимо было перечислять застройщику. А сейчас деньги эти неприкосновенны. Застройщик возводит дом за счет собственных или кредитных средств. Доступ к финансам на эскроу-счетах застройщик получит только после того, как представит в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, к этому моменту должна пройти регистрация права собственности как минимум одной квартиры в многоквартирном доме. 
Новый механизм финансирования позволит избежать случаев, когда дольщики оказывались и без денег, и без квартиры: недобросовестные застройщики использовали денежные средства участников долевого строительства не по назначению. При внедрении эскроу-счетов есть суще­ственная подстраховка. Гарантом выполнения обязательств застройщика перед покупателем недвижимости становится банк. А дополнительной защитой служит страховка до 10 млн рублей. Теперь застройщик лично заинтересован своевременно сдать объект. 
Стоит отметить, что такие правила не относятся к договорам долевого участия в строительстве, заключенным по старой схеме. В Чувашии еще много домов достраивается без применения эскроу-счетов. В этом случае государственный регистратор обязан по каждому договору направлять в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства запрос о поступлении от застройщика резервных денежных средств. Эта сумма составляет чуть более одного процента от стоимости договора долевого участия. Регистрация договора долевого участия возможна только после положительного ответа из Фонда о резервировании суммы платежа застройщика. 
Но надежны ли эскроу-счета для будущих дольщиков? Вот как ответили на этот вопрос в Управлении Росреестра по Чувашии: 
— Необходимо помнить, что строительство жилья всегда несет определенные риски. Граждане платят деньги за несуще­ствующий в настоящий момент объект. Они видели его только на бумаге. Как показывает практика, впоследствии у участ­ников долевого строительства бывает немало претензий к застройщику по качеству объекта. Люди отражают недостатки в акте приема-передачи. Вступая в долевое строительство, надо быть готовым к тому, что, возможно, ваши ожидания могут быть не оправданны. 

К слову 

Что такое эскроу-счет? Это понятие уже привычно за рубежом. У нас эскроу-счета введены с 1 июля 2019 года, ими должны пользоваться все застройщики, работающие по договорам долевого строительства. Такие сделки являются трехсторонними и подразумевают не только наличие продавца и покупателя, но и посредника — гаранта безопасности. В этом качестве представлены банки.