Управляем своим домом

О реформе жилищно-коммунального хозяйства впервые заговорили лет восемь назад. На слуху она до сих пор. Только вот результатов не видно — те же грязные подъезды, разбитые стекла, исписанные стены... А качество предоставляемых услуг вообще никуда не годится. Порой слесаря приходится ждать по три-четыре дня, а он причину поломки не может отыскать. А ведь за коммунальные услуги, которые дорожают с каждым годом, большинство жильцов платит своевременно.  

Но все может измениться. И то, кто будет ремонтировать дом, подметать двор, вывозить мусор, зависит от нас. Для этого до 1 марта 2006 года надо определиться, кому доверить управлять своим домом. “Грани” уже писали, что в силу Жилищного кодекса РФ граждане вправе выбрать одну из трех форм управления: товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющую компанию (УК) или самим стать управленцами и начать распоряжаться деньгами по своему усмотрению.
Пока же мы привыкли исправно оплачивать ЖКУ и требовать от жэков, чтобы они предоставляли нам качественные услуги, причем своевременно. А коммунальщики привыкли пенять на нехватку денег, кадров... Тем временем ветшает жилой фонд, гниют трубы, недовольных реформой ЖКХ становится еще больше. И государство решило изменить правила игры, переложив ответственность за содержание дома на собственников. Им, кстати, принадлежат не только квартиры, но и общее имущество: лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и так далее — на праве общей долевой собственности. А размер доли пропорционален площади квартиры или иного принадлежащего собственнику помещения. Общее имущество тоже, как свою собственную квартиру, следует поддерживать в надлежащем состоянии.
Государство законодательно закрепило эту обязанность за собственниками квартир (приватизированных, полученных в результате дарения, по завещанию или купленных) и других собственников. К “другим собственникам” относятся владельцы магазинов (кафе, аптек и так далее), расположенных в жилых домах. Это могут быть предприниматели, юридические лица, муниципалитет.
Теперь детально рассмотрим, как выбирать способ управления домами. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений дома, то есть владельцев квартир, магазинов (если они имеются в данном доме) и муниципального жилья (представитель органа местного самоуправления голосует на собрании от имени жильцов, занимающих муниципальные квартиры). Инициаторами проведения таких собраний должны выступать собственники квартир (или группа людей).
Необходимо заметить, что законодатель предоставляет право выбора способа управления: голосование можно проводить и очно, и заочно. Кстати, в Чебоксарах пошли по второму пути. В данном случае каждому собственнику вручают бюллетень под расписку, который он должен будет заполнить. Это, наверное, более приемлемый вариант, учитывая пассивность жильцов. Объяснять, как провести собрание и как голосовать, должны работники горадминистрации и жилищно-коммунального хозяйства.

Товарищество собственников жилья
В Новочебоксарске свыше 30 товариществ собственников жилья. Если собственники большинством голосов примут решение, что доверяют управлять домом ТСЖ, то там, где его еще нет, это необходимо организовать. На общем собрании избирают правление, председателя. ТСЖ по закону может само взять на себя функции управления домом, создавая штат необходимых работников (слесарей, дворников) из числа проживающих в доме и определяя им зарплату. Вправе пригласить специалистов для оказания услуг и со стороны.
Преимущество ТСЖ в том, что в данном случае собственники сами определяют расходы на содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт. Как правило, председатель ТСЖ проживает в том же доме, что и жители. Поэтому опасения, что “скроется с деньгами”, беспочвенны. Необходимо лишь найти энергичного, готового взвалить на себя нелегкую ношу человека.

Самостоятельное управление
Собственники дома вправе управлять своим домом и сами. Тогда каждый хозяин квартиры должен заключить договор со всеми поставщиками услуг и нести ответственность только за себя. Однако собственники могут выбрать того, кто будет действовать от их имени. Это должно быть зафиксировано в решении общего собрания. На нем же надо определить, кто будет заниматься ремонтом, содержанием, техническим обслуживанием дома: либо сами жильцы по очереди будут убирать подъезды, придомовую территорию, либо наймут людей. Деньги на ремонт, содержание жилья можно накапливать на специальном счете в банке. Когда дому потребуется капитальный ремонт, собственники вправе заключить разовый договор с любой организацией.

Управляющая компания
Владельцы помещений решили нанять для управления домом управляющую компанию: муниципальную или частную. Важно, чтобы собственники на собрании проработали те условия, на которых они собираются взаимодействовать с ней. Другими словами, принимать активное участие в разработке договора. А его обязан заключить с управляющей компанией каждый владелец приватизированной квартиры. Прежде чем подписывать договор, стоит внимательно его изучить, посоветоваться с юристами, не ущемляет ли он ваши интересы. Условия контракта должны быть одинаковыми для всех собственников, и заключается он сроком от одного года до пяти лет.
Управляющая компания, кстати, лишь посредник между гражданами и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги (теми же жэками, например). То есть УК берет на себя функцию сборщика платежей. Правда, собственник может ее деятельность контролировать. Как? Жилищный кодекс РФ, увы, не разъясняет. Поэтому при подписании договора надо проявить бдительность — чтобы механизм контроля был в нем прописан.

Собственники не определились с выбором
Если до 1 марта 2006 года собственники помещений не сделали свой выбор, то за них это сделает орган местного самоуправления. Вашими домами начнет управлять та компания, которую он отберет по результатам конкурса и на условиях, разработанных этой УК.

В жилом доме имеются магазин, офис...
Нередко на первых этажах либо в подвальных помещениях располагаются магазины, кафе, офисы. Данные площади находятся в чьей-либо собственности. С 1 марта 2006 года этих собственников приравняют в правах к жильцам приватизированных квартир. И при выборе управляющего домом они тоже (соразмерно занимаемым квадратным метрам) имеют право голоса.
Одно дело, если помещение кем-нибудь выкуплено, другое — если оно передано в аренду (собственником является муниципалитет). Сейчас арендная плата полностью поступает в местный бюджет. Могут ли рассчитывать на часть дохода собственники дома? Как пояснили в отделе ЖКХ управления ЖКХ и жилищной реформы Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры, вопрос тоже надо решать на общем собрании. Если помещение (находится на первых этажах), сдаваемое в аренду, входит в перечень общего имущества дома, то муниципалитету придется делиться с жильцами доходом. А если магазин или иное заведение размещаются в подвальном помещении, то они однозначно относятся к общему имуществу дома, ведь в подвалах имеются, как сказано в ЖК РФ, “инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы)”. И в этом случае надо прописать в решении общего собрания то, что часть арендного дохода направляется на содержание дома, иначе дополнительных денег не видать.
Если вам небезразлично, каким будет ваш дом, если хотите знать, куда идут ваши деньги за ЖКУ, проявите инициативу, проведите общее собрание собственников и выберите управляющего домом. Времени для этого осталось немного.